Odziedziczone mieszkanie. Zanim je sprzedasz

Odziedziczone mieszkanie zwykle chce się sprzedać szybko: stoi puste, opłaty biegną, a rodzeństwo czeka na swoją część. Zanim umówisz się u notariusza, sprawdź dwie sprawy podatkowe. Pierwsza to termin na zgłoszenie spadku do urzędu skarbowego. Druga to pięcioletni okres w podatku dochodowym, który w wielu rodzinach działa na korzyść spadkobierców.

Pierwszy termin: SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy

Najbliższa rodzina, czyli małżonek, dzieci i wnuki, rodzice i dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, może nie płacić podatku od spadku. Zwolnienie nie działa jednak samo. Trzeba zgłosić nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od:

• uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo
• zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza (albo wydania europejskiego poświadczenia spadkowego).

Termin nie biegnie więc od śmierci bliskiej osoby, tylko od daty tego dokumentu. Kto go przekroczy, traci zwolnienie i płaci podatek według zasad dla I grupy podatkowej. Przy mieszkaniu mogą to być tysiące, a przy droższym lokalu nawet dziesiątki tysięcy złotych.

Zgłoszenia nie trzeba składać, gdy wartość tego, co dostajesz po zmarłym, razem z jego darowiznami na twoją rzecz z ostatnich lat, nie przekracza 36 120 zł. Przy mieszkaniu ten próg jest zwykle przekroczony.

Od 7 stycznia 2026 r. urząd skarbowy może na wniosek przywrócić termin, jeśli uprawdopodobnisz, że uchybienie nastąpiło bez twojej winy (art. 4c). To jednak wniosek, który trzeba uzasadnić i który urząd ocenia. Nie traktowałbym go jako planu.

Drugi termin: pięć lat liczy się od zakupu przez spadkodawcę

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyto, co do zasady oznacza podatek dochodowy. Przy spadku liczy się jednak nabycie przez spadkodawcę, a nie dzień dziedziczenia (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Ta zasada obowiązuje od 1 stycznia 2019 r.

Przykład: rodzice kupili mieszkanie w 2006 r., mama zmarła w 2026 r. Pięć lat minęło dawno, więc po uregulowaniu spadku możesz sprzedać mieszkanie od razu, bez podatku dochodowego od tej sprzedaży.

Uważnie trzeba sprawdzić dwie sytuacje:

• spadkodawca sam nabył mieszkanie albo jego część niedawno, na przykład udział odziedziczony po zmarłym wcześniej małżonku; wtedy daty trzeba ustalić osobno dla każdej części;
• przed sprzedażą robicie dział spadku i jedna osoba spłaca rodzeństwo. Dział nie jest nabyciem tylko do wysokości twojego udziału w spadku (art. 10 ust. 7). To, co ponad udział dokupujesz od rodzeństwa, ma własny pięcioletni okres.

Notariusz i zaświadczenie z urzędu skarbowego

Przez lata do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości notariusz potrzebował zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego, że podatek zapłacono albo że nabycie jest zwolnione (art. 19 ust. 6). Od 20 sierpnia 2025 r. ten wymóg nie dotyczy nabycia zwolnionego na podstawie art. 4a (art. 19 ust. 7). Jeśli należysz do najbliższej rodziny i zgłosiłeś spadek w terminie, notariusz sam sprawdza warunki zwolnienia, zwykle na podstawie zgłoszenia SD-Z2 z potwierdzeniem jego złożenia. Zaświadczenie nadal będzie potrzebne między innymi wtedy, gdy zwolnienie nie przysługuje, na przykład przy dalszej rodzinie albo po spóźnionym zgłoszeniu.

Co sprawdzić przed umową sprzedaży

• Datę uprawomocnienia postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Od niej policz 6 miesięcy.
• Czy każdy spadkobierca złożył SD-Z2 i ma potwierdzenie złożenia (UPO albo kopię z pieczęcią urzędu).
• Kiedy spadkodawca nabył mieszkanie. Pomoże akt notarialny zakupu albo księga wieczysta.
• Czy planujecie dział spadku ze spłatami przed sprzedażą. Jeśli tak, policz skutki podatkowe, zanim podpiszecie umowę.
• Jakie dokumenty chce zobaczyć notariusz. Zapytaj o to kilka dni przed terminem.

Podstawa prawna i źródła

• art. 4a, art. 4c, art. 9 ust. 1 i art. 19 ust. 6 i 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn
• art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
• ustawa z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 2025 poz. 1064, art. 19 ust. 7)
• ustawa z 21 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 2025 poz. 1854, przywrócenie terminu)
• „Rzeczpospolita”: Ministerstwo Finansów o sprzedaży mieszkania ze spadku bez zaświadczenia

Jeśli chcesz sprawdzić terminy i dokumenty przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania, skontaktuj się ze mną.