Kupujecie razem mieszkanie, ale bez ślubu? To częsta i rozsądna decyzja — pod warunkiem, że od początku zadbacie o kilka rzeczy. Poniżej tłumaczę po ludzku, na czym polega współwłasność ułamkowa, dlaczego udziały w księdze wieczystej warto ustalić uczciwie, co daje umowa o korzystanie z lokalu i jak wygląda odpowiedzialność wobec banku. Bez obietnic — z konkretami, które warto przemyśleć jeszcze przed podpisaniem aktu.

1. Bez ślubu — współwłasność w częściach ułamkowych

Para, która nie jest małżeństwem i kupuje razem mieszkanie, nie tworzy wspólności majątkowej. Stajecie się współwłaścicielami w częściach ułamkowych — na przykład po połowie albo w innych proporcjach wpisanych do aktu i księgi wieczystej. Każdy z was ma swój udział, którym co do zasady może samodzielnie rozporządzać. To zasadnicza różnica względem małżeństwa i punkt wyjścia dla całego zabezpieczenia.

Podstawa prawna: art. 195–197 Kodeksu cywilnego (k.c.).

2. Udziały proporcjonalne do rzeczywistego wkładu

Najważniejsza praktyczna wskazówka: wysokość udziałów w księdze wieczystej warto ustalić proporcjonalnie do rzeczywistego wkładu — czyli do tego, kto ile wnosi wkładu własnego i kto w jakiej części będzie spłacał kredyt. Jeżeli jedno z was daje większy wkład własny, „automatyczne” wpisanie udziałów po połowie może później rodzić spory. Zgodne, przemyślane określenie udziałów na starcie oszczędza kłopotów, gdyby drogi się rozeszły.

Podstawa prawna: art. 197 k.c.

3. Umowa o sposób korzystania (quoad usum)

Współwłasność to nie tylko udziały na papierze — to też pytanie, kto i jak faktycznie korzysta z lokalu. Możecie zawrzeć umowę o sposób korzystania z rzeczy wspólnej (tzw. podział quoad usum), w której ustalicie, kto z jakiej części korzysta i jak rozkładają się koszty. Taka umowa porządkuje codzienność i ogranicza spory, zwłaszcza gdy w grę wchodzą różne udziały albo gdy tylko jedno z was mieszka w lokalu.

Podstawa prawna: art. 206–207 k.c.

4. Rozporządzanie udziałem i całą rzeczą

Warto wiedzieć, gdzie kończy się swoboda każdego ze współwłaścicieli. Swoim udziałem co do zasady możesz rozporządzać samodzielnie (np. sprzedać go). Natomiast do rozporządzania całą rzeczą oraz do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. To istotne: jedna osoba nie sprzeda całego mieszkania bez zgody drugiej, ale może rozporządzić swoim udziałem.

Podstawa prawna: art. 198–199 k.c.

5. Wspólny kredyt a udziały — dwie różne sprawy

To jeden z najczęściej mylonych punktów. Jeżeli bierzecie wspólny kredyt, wobec banku odpowiadacie zwykle solidarnie — a więc bank może domagać się całości spłaty od każdego z was, niezależnie od wielkości udziałów w nieruchomości. Innymi słowy: to, że masz udział w wysokości 30%, nie oznacza, że bank ograniczy się do 30% raty. Odpowiedzialność wobec banku i udział we współwłasności to dwie odrębne kwestie — trzeba je rozdzielać w planach i w rozliczeniach między sobą.

6. Co przy rozstaniu — wyjście ze współwłasności

Gdyby drogi się rozeszły, współwłasność można rozwiązać przez jej zniesienie. W praktyce prowadzi to zwykle do jednego z trzech rozwiązań:

  • przyznanie mieszkania jednej osobie ze spłatą drugiej — odpowiadającą jej udziałowi,
  • sprzedaż lokalu i podział uzyskanej sumy według udziałów,
  • rzadziej — podział fizyczny, jeśli jest w ogóle możliwy (przy jednym lokalu zwykle nie jest).

Jeśli jesteście zgodni, można to zrobić umownie u notariusza; w razie sporu — w postępowaniu sądowym, gdzie sąd ocenia całokształt okoliczności.

Podstawa prawna: art. 210–212 k.c.

7. Jak zabezpieczyć się już przy zakupie

Najlepszy moment na zabezpieczenie to chwila przed podpisaniem aktu, a nie po rozstaniu. W praktyce warto:

  • ustalić udziały odpowiadające rzeczywistemu wkładowi i wpisać je do aktu,
  • zachować dowody wkładu własnego (przelewy, potwierdzenia),
  • rozważyć umowę quoad usum, jeśli korzystanie z lokalu ma być inne niż po równo,
  • na bieżąco dokumentować, kto w jakiej części spłaca kredyt i ponosi koszty,
  • mieć świadomość solidarnej odpowiedzialności wobec banku.

To nie jest brak zaufania — to zwykła przezorność, która chroni oboje.

8. Najczęstsze pytania (FAQ)

Wpłaciłem większy wkład własny. Czy to widać w księdze wieczystej?
Tylko wtedy, gdy zadbacie o to przy zakupie, ustalając udziały proporcjonalnie do wkładu. Warto to zrobić od razu, bo później trudniej to wykazać (art. 197 k.c.).

Czy bank podzieli ratę według naszych udziałów?
Nie. Przy wspólnym kredycie odpowiadacie wobec banku zwykle solidarnie, niezależnie od wielkości udziałów — bank może żądać całości raty od każdego z was.

Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody partnera?
Co do zasady swoim udziałem możesz rozporządzać samodzielnie. Inaczej jest z rozporządzaniem całą nieruchomością — na to potrzebna jest zgoda obojga (art. 198–199 k.c.).

Co, jeśli po rozstaniu nie możemy się dogadać?
Wtedy pozostaje sądowe zniesienie współwłasności — przyznanie lokalu jednemu ze spłatą albo sprzedaż i podział sumy. Sąd ocenia całokształt okoliczności (art. 210–212 k.c.).

9. Podsumowanie — o czym pamiętać

  • bez ślubu jesteście współwłaścicielami w częściach ułamkowych,
  • ustal udziały proporcjonalnie do rzeczywistego wkładu i wpisz je do aktu,
  • rozważ umowę quoad usum, gdy korzystanie ma być nierówne,
  • udziałem możesz rozporządzać sam, całą rzeczą — tylko za zgodą obojga,
  • przy wspólnym kredycie odpowiadasz wobec banku solidarnie, niezależnie od udziałów,
  • przy rozstaniu: spłata, sprzedaż albo (rzadko) podział fizyczny,
  • zabezpieczaj się już przy zakupie i dokumentuj wkłady.

Potrzebujesz pomocy przy wspólnym zakupie nieruchomości bez ślubu?

Planujecie kupić mieszkanie razem, ale bez ślubu, i chcecie zrobić to rozsądnie? W Kancelarii Adwokackiej w Gdyni pomogę Ci ustalić udziały, przygotować odpowiednie zapisy i wyjaśnię, na co uważać przy wspólnym kredycie. A jeśli sprawa dotyczy już rozstania — przeprowadzę Cię przez zniesienie współwłasności krok po kroku, bez żargonu.

Adwokat od ręki. Bez ceregieli.

📧 [email protected]  |  ☎️ 501 715 515 · 785 950 983  |  🌐 konradwysocki.pl

Artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny i nie stanowi porady prawnej ani opinii w indywidualnej sprawie. Stan prawny: 2025 r. W konkretnej sytuacji skontaktuj się z adwokatem.